Рубрика «Кейс месяца» раздела о банкротстве — о главном деле прошедшего месяца в Верховном суде (ВС). Подписывайтесь на дайджест о банкротстве — в нем мы собираем все ключевые правовые новости по этой теме за месяц.

Кейсом марта редакция выбрала определение ВС по делу Сергея Потехина. ВС решил судьбу дольщика, который расторг договор, но все равно потребовал у фонда защиты прав дольщиков передать ему квартиру после достройки дома. Вывод ВС: дольщик может претендовать только на денежную компенсацию от фонда. Ее размер рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры, на которую мог бы претендовать дольщик.

Эта позиция решает важный вопрос в сфере банкротства застройщиков. Хотя подход ВС не является идеальным (о том, как должна строиться защита дольщиков, рассказывал Олег Зайцев), во всяком случае он хотя бы частично устраняет существующую в практике неопределенность. 

Фабула дела

Фабулу дела мы подробно описывали здесь. Сергей Потехин заключил договор участия в долевом строительстве с «Объединенной строительной корпорацией». «ОСК» свои обязательства не исполнила, и Сергей Потехин расторг договор в судебном порядке.

В рамках дела о банкротстве «ОСК» Сергей Потехин включился в реестр с денежным требованием. Однако после того как Московский фонд защиты прав дольщиков решил достроить объект, Сергей Потехин попросил обязать фонд передать ему квартиру, а денежные требования исключить из реестра.

Суды трех инстанций заявление удовлетворили и включили требования Сергея Потехина в реестр требований о передаче жилых помещений.

Что сказал ВС?

ВС подход нижестоящих судов изменил. 

Он указал, что по общему правилу после расторжения договора долевого участия застройщик не обязан передавать дольщику квартиру. Это верно и для ситуаций, когда застройщик находится в банкротстве — ведь его обязательства прекратились. 

Однако, когда недостроенный дом передают фонду защиты прав дольщиков, ситуация меняется. Этот фонд выполняет публичную функцию — защищает жилищные права граждан, которые заключили договоры долевого участия с застройщиком. В процедурах банкротства застройщиков ему может быть передан недостроенный дом, строительство которого фонд будет заканчивать.

ВС указал, что из принципа равенства следует, что такая защита не может предоставляться только тем дольщикам, которые не прекратили свои отношения с застройщиком.

Те дольщики, которые сохранили отношения с застройщиком, вправе претендовать на получение от фонда квартир. Те, кто расторг договор, не должны получать меньше гарантий. Они вправе рассчитывать на получение от фонда денежной компенсации, указал ВС. 

Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости квартиры, на которую претендовал дольщик. Она не может рассчитываться по аналогии с правилами, применяющимися для компенсации залоговым кредиторам, — это ставит разные группы дольщиков в неравное положение.

ВС отдельно отметил, что фонд может передавать дольщикам квартиры в качестве отступного или после заключения соглашения о новации. Однако это возможно только по соглашению сторон и если на эти квартиры не претендуют другие участники строительства.

Почему это решение важно?

Позиция ВС решает важную проблему и потому заслуживает поддержки, однако оставляет открытыми некоторые вопросы.

Первый. Насколько явно должна быть выражена воля дольщика на прекращение договорных отношений, чтобы он не мог претендовать на получение квартиры? 

В марте экономическая коллегия опубликовала два судебных акта, в которых решался один и тот же вопрос: может ли дольщик, который включился в реестр к застройщику с денежным требованием, требовать передачи ему квартиры. 

В деле Татьяны Князевой ВС был более однозначен, указав, что положение дольщиков является равным независимо от того, в какой из реестров (денежный или передачи квартир) были включены их требования. При этом в этом деле ситуация была другая — Татьяна Князева не расторгала договор в судебном порядке, а просто включила свои требования в реестр денежных требований. 

По мнению ВС, этого недостаточно для того, чтобы лишать дольщика права требовать квартиры. Само по себе включение требования в денежный реестр недостаточно для того, чтобы считать, что дольщик отказался от передачи ему квартиры. 

В определении по делу Сергея Потехина это обстоятельство не позволило сделать ВС однозначный вывод о том, что дольщик должен получать квартиру, как если бы никакого расторжения не было. Расторжение, по мнению ВС, явно свидетельствует о том, что дольщик получать квартиру не намерен.

С точки зрения догматики этот подход является правильным. На это обращает внимание и ВС. Расторжение договора приводит к прекращению обязательств из него (или, во всяком случае, к переходу обязательств в ликвидационную стадию). 

Однако вполне возможно, что для банкротства застройщиков следует сделать иной вывод. На это обращает внимание Олег Зайцев в своем блоге, посвященном этому делу. Расторжение — это нормальная реакция на просрочку. При этом сама по себе просрочка может быть как связана, так и не связана с банкротством. Лишение дольщика, расторгнувшего договор, права требовать передачи квартиры стимулирует его отказываться от расторжения, что вряд ли объяснимо с политико-правовой точки зрения.

Второй. Применима ли эта позиция к тем случаям, когда дом достраивает частный застройщик?

При этом с экономической точки зрения дольщику предоставляется тот же самый эквивалент квартиры — просто в денежной форме. Соответствует ли это принципу справедливости? Да, наверное — дольщики должны получать равное отношение независимо от того, в какой именно реестр включены их требования. 

ВС приходит к этому выводу, анализируя публичный характер фонда защиты прав дольщиков и необходимость равного применения публичных гарантий ко всем категориям дольщиков. Это допустимая аргументация, но она вызывает очень важный вопрос.

Дом может достраивать не только фонд защиты прав дольщиков, но и частный застройщик. Применима ли позиция, которая была изложена в деле Сергея Потехина, к такому случаю? Ведь в таком случае апеллировать к публичному характеру фонда будет уже невозможно. 

Этот вопрос еще предстоит решить практике, но пока представляется, что оснований для различного отношения нет.