Верховный суд (ВС) признал, что фонд защиты прав дольщиков, который будет достраивать дом, должен передать квартиру даже тем дольщикам, требования которых не включены в реестр на момент принятия решения о достройке дома. Это связано с тем, что требования дольщиков должны включаться в реестр автоматически на основании записей из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Дольщики не должны нести негативные последствия бездействия управляющего, сделал вывод ВС. 

В деле о банкротстве строительной компании «ЖБК-3» (дело № А57-18444/2020) возник спор между Владимиром Дегтяревым, дольщиком, чьи требования управляющий забыл самостоятельно включить в реестр, и фондом защиты прав дольщиков, который принял на себя обязательство достроить дом. Фонд настаивал на том, что Владимир Дегтярев не может претендовать на получение квартиры в достроенном доме, поскольку на момент принятия решения о достройке дома информация о нем в реестре отсутствовала. 

ВС напомнил, что передача недостроя фонду — это реабилитационный план, направленный на завершение строительства дома и передачу дольщикам помещений в нем. Фонд в данном случае выступает лишь формой использования публичных ресурсов для разрешения кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика. 

Для того, чтобы защитить права дольщиков, законодатель также предусмотрел и специальный упрощенный порядок включения их требований в реестр — они включаются в реестр самим управляющим на основании данных ЕГРН. При этом если дольщик не оплатил квартиру, то управляющий может обратиться в суд с заявлением об исключении требования из реестра. 

В рассмотренном деле требование Владимира Дегтярева не было включено в реестр по недосмотру управляющего, хотя сведения о заключенном им договоре были внесены в ЕГРН. Однако это не влияет на его право требовать передачи квартиры — он в любом случае вправе претендовать на нее, посчитал ВС. Он сделал вывод, что фонд должен был проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости, и установить, что реестр сформирован с нарушениями.

Негативные последствия бездействия управляющего или неосмотрительности фонда не могут возлагаться на дольщика, указал ВС. 

Апелляция и кассация ранее сделали другой вывод. Они посчитали, что раз требование Владимира Дегтярева не было включено в реестр на момент передачи фонду объекта незавершенного строительства, то он может претендовать только на денежную компенсацию. В обоснование этого довода они сослались на п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве. Эта норма предусматривает, что дольщики, чьи требования включены в реестр уже после передачи объекта фонду, могут получить только денежное возмещение.

ВС не согласился с таким толкованием. Эта норма, по его мнению, применяется только к ситуациям, когда конкурсный управляющий и фонд по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком (например, если сделка с дольщиком оформлена как скрытый договор простого товарищества).