Много страшилок про недвижимость написано, и эта история — не исключение.
В случае признания застройщика несостоятельным (банкротом), при рассмотрении требования покупателя о включении в реестр требований кредиторов должника жилых помещений, судом может исследоваться вопрос о целях приобретения помещения.
Процедура банкротства застройщика, согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.
При этом последовательное изменение законодательства о несостоятельности застройщиков позволяет сделать вывод о том, что предпринимаемые государством меры по увеличению гарантий прав граждан-участников строительства преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем.
В частности, Законом N 151-ФЗ из подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве из понятия «участник строительства» были исключены слова «юридическое лицо» и, как следствие, в настоящее время под участником строительства понимается исключительно физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
В Определении Верховного суда Российской Федерации от 22.08.2022 г. № 305-ЭС22-7163 по делу № А41-34210/2020 суд указал, что:
Судебная коллегия считает правильными выводы судов апелляционной инстанции и округа в той части, что в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1, пункт 3 статьи 201.4, подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).
[…]
Вместе с тем сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Как отмечено в упомянутом Постановлении No 34-П, заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.).
По этим причинам вопреки выводам судов приобретение Паначевым Л.Г. значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении им правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а указывает на необходимость квалифицировать долг перед ним таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (пункты 1 и 2 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации), и расчеты с которым в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве осуществляются в четвертую очередь. По этой причине выводы судов апелляционной инстанции и округа о полном отказе в удовлетворении требований Паначева Л.Г. ошибочны.
Необходимо также отметить, что само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц. В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон (применительно к части 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что в данном случае сделано не было. Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.
В Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2023 N 09АП-2954/2023 по делу N А40-5864/2019 суд также отказал физическому лицу (цессионарию) во включении в реестр требований кредиторов должника жилых помещений ввиду отсутствия объективных причин, влекущих необходимость приобретения цессионарием спорных квартир в общем количестве 9, в том числе, 6 квартир в рамках настоящего обособленного спора и не предоставления цессионарием доказательств обеспечения потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц, вследствие чего приобретение квартир носило инвестиционный характер.
Однако, в вышеупомнятом случае не последнюю роль сыграло то обстоятельство, что договоры цессии были заключены в период, когда цессионарий являлся руководителем должника, а доказательства реальной оплаты приобретенных прав участника долевого строительства в материалах обособленного спора отсутствуют.
В другом деле (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.09.2023 N Ф09-9469/21 по делу N А50-17261/2019) напротив суд встал на защиту цессионария, установив что жилье приобретено для использования в личных целях по номинальной стоимости — для улучшения жилищных условий для своих родителей, переезда из «хрущевки» в деревню, сам цессионарий проживал на тот момент в городской квартире площадью 39,9 кв. м, приобретенной с привлечением кредитных средств, переезд к нему родителей и проживание было невозможно в силу их пожилого возраста и недостаточных условий для размещения.
Иными словами, суд позволяет не считать гражданина-инвестором, если несколько квартир было приобретено с целью разрешения жилищного вопроса родственников.
В другом случае, дольщик-инвестор имеет ограниченный набор перспектив при банкротстве застройщика по сравнению с дольщиком, который приобрел жилье для личных или семейных целей. Понижение очередности фактически лишает инвестора возможности на получение заветных ключей от объекта недвижимости.
