Несмотря на то, что принцип единства судьбы земельного участка и недвижимого имущества на нем является системообразующим постулатом земельного законодательства, на банкротных торгах периодически встречаются случаи его грубого нарушения арбитражными управляющими. По невнимательности или в силу невежества земельный участок и расположенные на нем постройки выставляются на торги разными лотами. Зачастую постройки на земельном участке в таких случаях не зарегистрированы в ЕГРН, что усложняет проверку со стороны участников торгов.
Эта ошибка управляющего приводит к тому, что в результате торгов земельный участок покупается одним лицом, выкупившим соответствующий лот, а недвижимость на нем — другими покупателями, что напрямую нарушает положения ст.ст. 1 и 35 Земельного кодекса РФ (такие случаи стали, например, предметом дел №А41-2099/2011, №А28-10255/2019).
Конечно же заключенные в результате таких торгов договоры купли-продажи являются ничтожными на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, на что указывал еще Пленум ВАС в п. 11 своего постановления №11 от 24.03.2005. Вопрос, однако, заключается в том, в какой мере можно компенсировать причиненный грубой ошибкой управляющего ущерб конкурсной массе должника и его кредиторам.
В первую очередь в голову приходит взыскание с управляющего в качестве убытков:
а) всех расходов, произведенных им из конкурсной массы на организацию и проведение торгов;
б) всех судебных и бюрократических расходов, связанных с возвращением имущества в конкурсную массу и восстановления status quo, существовавшего до торгов.
Однако такое возмещение представляется несоразмерным допущенной ошибке. Ведь в результате проведения торгов, основанных на грубом нарушении управляющим требований ст.ст. 1 и 35 ЗК РФ, во-первых, теряется драгоценное время в банкротной процедуре, во-вторых, нарушается стабильность гражданского оборота. Штрафные санкции в виде снятия с процедуры, административной и дисциплинарной ответственности не компенсируют такую потерю времени со стороны кредиторов и добросовестных приобретателей.
В связи с этим вопрос к обсуждению: какие еще компенсаторные механизмы существуют или могли бы существовать по вашему мнению для таких ситуаций? Если, например, возврат имущества в конкурсную массу и последующая его повторная продажа остались единственными мероприятиями в рамках банкротства, можно ли на этом основании снизить вознаграждение управляющего или ввести в закон компенсацию за потерянное время?
