Аннотация
На примере комментируемого дела автор формулирует концепцию универсальной защиты минимально необходимого жилья для гражданина и членов его семьи в ходе процедур банкротства. Ключевая идея заключается в равенстве социальных гарантий, предоставляемых при несостоятельности как самого гражданина, так и любого его контрагента (в том числе застройщика). Предлагаемый подход исходит из эластичности конституционного права на жилище. Подобное восприятие проблемы позволяет гармонизировать механизм защиты ценности единственного жилья как в натуральной, так и в любой производной форме (в том числе при вложениях в улучшение жилищных условий на первичном и вторичном рынке).
Фабула дела
В рамках дела о банкротстве ООО «Стройинвест» (далее — должник, застройщик) были применены правила о несостоятельности застройщика § 7 главы IX Закона о банкротстве 1 1 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». . Л. Г. Паначев (далее — кредитор, участник строительства, дольщик) обратился в арбитражный суд с возражениями по результатам рассмотрения конкурсным управляющим его включения в реестр требований о передаче жилых помещений.
Между должником и участником строительства был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать дольщику 15 квартир общей площадью 1044,6 кв. м, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Ярославское шоссе, между домами № 8 и № 22.
Определением суда первой инстанции в реестр включено требование кредитора о передаче 15 квартир общей оплаченной стоимостью 31 338 000 руб. Такая позиция мотивирована доказанностью факта оплаты со стороны участника строительства.
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом округа, участнику строительства отказано во включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Эти инстанции исходили из того, что факт оплаты не имеет правового значения при рассмотрении такого обособленного спора. Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты интересов граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Исходя из этого, суды данных инстанций пришли к следующим выводам:
— во-первых, граждане-инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди с гражданами. Ввиду приобретения Л. Г. Паначевым 30 квартир (вопрос обоснованности требования по оставшимся 15 квартирам рассматривается в рамках иного обособленного спора) его целью было осуществление инвестиционной деятельности, а не удовлетворение личных потребностей в улучшении жилищных условий. По этой причине ему не может быть предоставлена приоритетная защита в деле о банкротстве застройщика;
— во-вторых, ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ 2 2 Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». площадь помещения, приобретаемого физическим лицом — участником долевого строитель
