Иллюстрация: Midjourney.com

Президиум Верховного суда утвердил новый обзор практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирных домах. Согласие собственников необходимо, если общее имущество уменьшается или передается в аренду. Также разрешение остальных владельцев требуется, если в результате работ меняется количество этажей, площадь и объем комнаты. Еще ВС отметил, что продажа с торгов — исключительная мера ответственности за самовольное переоборудование помещения.

В новом обзоре Верховный суд уточнил понятия «переустройство», «перепланировка» и «реконструкция» и рассказал, какими статьями стоит руководствоваться при их определении. Так, установка электроплиты считается переустройством, а перенос перегородки — это перепланировка. На сайте ВС обзор еще не опубликован, но документ есть в распоряжении редакции Право.ru. В него вошли 23 правовые позиции, о самых интересных из которых рассказываем в статье. 

Кто и когда может согласовать перепланировку

Переустройство или перепланировку помещения в многоквартирном доме (МКД) нужно проводить по согласованию с органом местного самоуправления. С 8 января 2019 года ФЗ № 558 «О внесении изменений в ЖК» установил порядок модификации как жилых, так и нежилых объектов в МКД. Собственник может поменять помещение только после разрешения и на основании проекта. 

При этом уполномоченный орган должен рассмотреть заявление о переустройстве или перепланировке помещения в многоквартирном доме, даже если его подали после проведения таких работ.

Пункты 1, 2

Какие изменения считаются реконструкцией

Если при оборудовании отдельного входа в помещение разрушили часть его внешней стены, то это считается реконструкцией дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности, а не Жилищным кодексом. 

Так, один из собственников квартиры просил признать недействительным разрешение на перепланировку, выданное администрацией другому владельцу помещения. Он считал, что на оборудование отдельного входа нужно согласие всех жильцов. Суды с этим не согласились, ведь общее имущество не уменьшилось. Но перепланировка затронула несущую стену дома, а такие изменения нужно согласовывать не в порядке, предусмотренном жилищным кодексом, а в рамках норм градостроительного. И в этом случае обустройство отдельного входа считается реконструкцией, а не перепланировкой.

Изменение высоты, количества этажей, площади и объема помещений тоже считается реконструкцией.

Пункты 4, 5

Когда нужно согласие собственников

Право собственности на самовольную постройку в МКД можно утвердить через суд с учетом положений ст. 222 ГК, если она не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом если общее имущество стало меньше, то согласие всех собственников многоквартирного дома обязательно. 

Если общие помещения меняются в коммунальной квартире, то нужно согласие всех собственников комнат. Согласие понадобится и при решении о передаче в аренду собственнику квартиры части общедомового помещения (холла).

Пункты 8, 11, 12, 13

Остекление балкона — это не реконструкция

Если деревянный балкон заменить на металлопластиковый, то это не считается реконструкцией.

Собственник квартиры обратился в суд, чтобы вернуть стену фасада в изначальное состояние. По его мнению, замена балконного профиля — реконструкция, а значит, на нее нужно согласие всех владельцев и разрешение. Строительно-техническая экспертиза установила, что такой ремонт не изменил ни один из параметров многоквартирного дома (высота, этажность, площадь, объем). Суды в иске отказали: поскольку общая площадь дома не изменилась, то согласие всех собственников получать не нужно.

Пункт 9

Правила установки отопления и газа

В многоквартирном доме можно установить индивидуальные приборы для отопления, если это предусмотрено схемой теплоснабжения муниципального образования. А вот на газовое оборудование нужно получить разрешение и согласовать его с местными органами, поскольку это источник повышенной опасности.

Пункты 14, 15

Когда изменения можно оставить

Перепланировку или переустройство в квартире можно оставить, если собственник доказал, что не нарушил работами права, законные интересы иных лиц и нет угрозы жизни или здоровью. При этом ч. 4 ст. 29 ЖК («Последствия самовольного переустройства») допускает обращение владельца в суд с иском о сохранении помещения в многоквартирном доме в переустроенном или перепланированном состоянии.

Пункты 16, 17

Выселение

Если наниматель откажется привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, который согласует переустройство и перепланировку, то суд может расторгнуть договор социального найма и выселить его из квартиры.

Но продажа самовольно переустроенного или перепланированного помещения с публичных торгов — исключительная мера ответственности. Так, нужно установить, получал ли собственник предписание о приведении квартиры в первоначальное состояние и мог ли устранить допущенные нарушения в разумный срок. При этом продажа с торгов оправдана, если владелец оставляет предупреждения без внимания и не готовится вернуть помещение в первоначальное состояние.

Пункты 18, 19

Допуск в помещение управляющей компании

Управляющая организация, которая контролирует техническое состояние здания и внутриквартирного оборудования, имеет право потребовать допустить своих представителей в помещение. В частности, если компания считает, что квартира была самовольно переустроена или перепланирована.

УК обратилась в суд за разрешением на доступ в помещение одного из собственников МКД. Организация считала, что в квартире сделали незаконную перепланировку. Документы компании не представили, но пустили в часть помещения для обслуживания инженерных систем. Суд первой инстанции сослался на постановление № 491 с правилами содержания общего имущества в домах. Согласно им, управляющая организация имеет право осматривать внутриквартирное оборудование для предотвращения аварийных ситуаций. Апелляция посчитала, что требовать допуск можно, только если поступили жалобы от других потребителей на нарушение их законных прав. Но ВС уточнил: такое право установлено и для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций.

Пункт 20

Особенности подачи иска

Если собственник помещения обратился с иском об устранении нарушения прав на общее имущество в многоквартирном доме, то исковую давность к заявлению применить нельзя. Это предусмотрено ст. 208 ГК в том случае, если обладателя не лишили права пользоваться общедомовым владением (ст. 304 ГК).

Иск о приведении помещения в многоквартирном доме в первоначальное состояние подается по месту нахождения имущества, а не по месту жительства владельца.

Требование о возврате помещения в исходное состояние нужно предъявить к титульному собственнику. А если до перехода права собственности он этого не сделал, то устранить изменения должен будет новый владелец.

Пункты 21, 22, 23