Застройщик, ООО «Интелнет Связь», организовал строительство нежилого здания в Москве, но затем был признан банкротом. Конкурсный управляющий продал подвальное помещение в упомянутом здании с торгов. ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» (далее — ТСН), управлявшее зданием, заявило об исключении проданного подвального помещения и о недействительности торгов по его продаже, поскольку оно является индивидуальным тепловым пунктом и относится к общедомовому имуществу здания. К слову сказать, ранее застройщик безвозмездно передал указанное помещение в пользу ТСН, но в регистрации права собственности на помещение Росреестр отказал, т.к. теплопункт входит в состав здания, а значит подлежит передаче в общедолевую собственность собственников помещений в здании. Таким образом, согласно записи в ЕГРН, теплопункт остался в собственности застройщика.
Арбитражный суд первой инстанции признал недействительными торги и исключил теплопункт из конкурсной массы. Однако апелляционный суд, с которым согласился и суд округа, отменил определение суда первой инстанции и отказал в требовании заявителя. Тогда ТСН пожаловалось в Верховный Суд, который своим определением от 16.08.2023 удовлевторил жалобу заявителя (дело А40-168748/2020).
ВС РФ при оспаривании торгов по продаже теплопункта, справедливо применил правила о главной вещи (нежилое здание) и ее принадлежности (quasi pars rei) (теплопункт, относящийся к объектам жизнеобеспечения нежилого здания) (ст. 135 ГК РФ). По большому счету, можно было пойти еще дальше и применить ст. 133 ГК РФ, установив, что теплопункт является не просто принадлежностью, а составной частью вещи (pars rei), т.е. нежилого здания, в подвале которого этот пункт находится.
Можно сказать, что в этом деле разрешен своего рода типичный конфликт «формы» (запись в ЕГРН за одним лицом) и «содержания» отношений (право собственности в силу закона принадлежит другому лицу), что часто встречается при установлении прав на общедомовое имущество. Дело в том, что общие помещения, при продаже помещений в построенном здании, как правило остаются в собственности застройщика (либо управляющей компании), или в отношении них устанавливается режим общей долевой собственности, который усложняет последующие регистрационные действия с такими помещениями, т.к. с продажей помещений в здании, находившихся в индивидуальной собственности, право на общие помещения автоматически не переходит в ЕГРН.
Несмотря на всю очевидность подхода, примененного Верховным Судом, это не первый и не последний подобный конфликт, который будет возникать снова и снова, пока Росреестр не получит четкого регламента регистрации права на общедомовое имущество, запись о котором не должна носить формальный характер в ЕГРН. Однако, это часть большей проблемы, имманентно связанной с реформой вещного права, которая забуксовала в недрах Государственной Думы.
Подробнее см. на сайте ProБанкротство: https://probankrotstvo.ru/news/vs-priznal-nezakonnoi-prodazu-s-bankrotnyx-torgov-teplovogo-punkta-v-nezilom-zdanii-3248
Быканов Денис,
доцент Финуниверситета, адвокат MGP Lawyers
