Покупатель купил у продавца квартиру, заплатил за нее рыночную цену, стороны подписали акт приема-передачи, покупатель в квартиру вселился и стал в ней жить. По какой то причине покупатель затянул вопрос о регистрации своих прав в ЕГРН, отложив его «на потом». Тут продавец обанкротился и арбитражный управляющий стал исходить из того, что если на момент введения процедуры банкротства запись о праве собственности в ЕГРН еще оставалась за продавцом квартиры, то квартира подлежит включению в конкурсную массу должника и должна быть реализована. Покупатель же в такой логике будет, как и другие кредиторы должника, одним из «пострадавших», и может рассчитывать на получение части денег от продажи конкурсной массы. Вроде бы в силу наличия в праве недвижимости «принципа внесения» все логично и понятно, казус решается в пользу того, что квартира попадает в конкурсную массу, а ее покупатель будет лишь одним из кредиторов должника.
Однако решение казуса усложняется правовой позицией, изложенной в п.60 ППВС №10/ППВАС №22 от 29.04.2010. Согласно этим разъяснениям после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом получается интересное противоречие. Приходит к покупателю арбитражный управляющий и говорит, что квартира подлежит включению в конкурсную массу как имущество собственника-должника. А покупатель скажет, что ему без разницы, так как он «законный владелец» и имеет право на защиту и против собственника.
И как в таком случае должен решаться конфликт между первым покупателем и тем покупателем кто купит квартиру на банкротных торгах?
